الإجابة المختصرة: مشروط — وبحذر شديد
تروّج عشرات الشركات لعروض "التأشيرة الذهبية في أثينا بـ 250,000 يورو". إليكم الحقيقة القانونية:
✗ لا — بالنسبة للشقق والوحدات السكنية الاعتيادية في أثينا
أثينا تقع في منطقة أتيكا. الحد الأدنى للشراء العقاري السكني الاعتيادي هو 800,000 يورو. لا يوجد استثناء لهذه القاعدة في حالة الشقق والوحدات السكنية العادية.
✓ نعم — لمشاريع بعينها، بشروط صارمة جداً
مبلغ 250,000 يورو يسري فقط في حالتين محددتين بالقانون، وكلتاهما تستلزمان التحقق المستقل من محامٍ قبل الالتزام.
الحالة الأولى — تحويل الاستخدام (تجاري إلى سكني)
- يجب أن يكون العقار قبل التحويل غير سكني (تجاري، مكتبي، صناعي إلخ)
- يجب أن يكون التحويل قد اكتمل أو صدر ترخيصه بعد 5 أبريل 2024
- إذا كان المبنى صناعياً، يجب ألا يكون قد شهد نشاطاً صناعياً فعلياً خلال السنوات الخمس الأخيرة
- يجب إثبات الحالة السابقة للعقار بشهادة مهندس معتمد
- هذا الامتياز قابل للاستخدام مرة واحدة فقط لكل عقار — إذا استخدمه المشتري السابق، لا يحق للمشتري اللاحق الاستفادة منه
الحالة الثانية — ترميم مبنى تاريخي مدرج
- يجب أن يكون العقار مدرجاً رسمياً ضمن المباني التاريخية المحمية
- يجب أن يستلزم إعادة بناء أو ترميماً شاملاً كاملاً
- يجب إتمام الترميم قبل تجديد الإقامة الأول
- الامتياز قابل للاستخدام مرة واحدة فقط لكل عقار — ينطبق على البيع الأول
مثال من الوزارة (التعميم رقم 1/2026):
مستثمر يشتري شقة 60 م² بـ 248,000 يورو ضمن مشروع تحويل صناعي-سكني في أثينا، ويشتري بنفس العقد موقف سيارة (8,000 يورو) ومستودعاً في نفس المبنى. المجموع: 256,000 يورو. الطلب مقبول. مساحة الملحقات لا تُحتسب ضمن الـ 120 م² لكن قيمتها تُضاف إلى الاستثمار.
تنبيه عملي مهم:
إذا اشترى مستثمر أ عقاراً محوَّلاً ونال التأشيرة الذهبية، ثم باعه لاحقاً للمستثمر ب — فإن المستثمر ب لا يستطيع الاستفادة من حد الـ 250,000 يورو. العقار أصبح سكنياً عادياً وينطبق عليه حد الـ 800,000 يورو. هذه المعلومة لا يذكرها معظم الوسطاء.
أسئلة شائعة
إذا كان المشروع يُسوَّق بوصف "مؤهل للتأشيرة الذهبية بـ 250K" — هل يكفي ذلك؟
لا. المواد التسويقية ليست رأياً قانونياً. الأهلية تُحدَّد فقط بفحص سجلات الملكية، ترخيص البناء، شهادة المهندس، وتاريخ الاستخدام السابق — ويقوم بذلك محامٍ مستقل. لا تتوقع من الشخص الذي يبيعك العقار أن يقدم هذا الفحص بموضوعية.
هل هناك حد أدنى للمساحة في مشاريع التحويل؟
لا. اشتراط الـ 120 م² كحد أدنى ينطبق فقط على العقارات السكنية الاعتيادية ضمن فئتَي 800,000 و400,000 يورو. مشاريع التحويل والمباني التاريخية معفاة من هذا الاشتراط.
اشتريت عقاراً قبل 2024 بـ 250,000 يورو — هل يمكنني التقدم بطلب الآن؟
ربما. إذا أتممتم الشراء قبل دخول الحدود الجديدة حيز التنفيذ ودفعتم الثمن عبر التحويل البنكي وتوافرت الشروط القانونية الأخرى، فقد تستفيدون من الحدود القديمة. يستلزم ذلك تقييماً فردياً — تواصلوا معنا.
تحققوا من أهلية عقاركم قبل الالتزام
أرسلوا لنا عنوان العقار ووثائق البائع. نُعدّ رأياً قانونياً مكتوباً مستقلاً.
مراسلة عبر البريد
واتساب